美国这几年的房地产市场一直都维持着非常火爆的交易，房地产价格不讲一直飙升的话，至少是不断走上高位，而在这个价格不断高企的时期，买家也是越来越踊跃，二个基本的现象可以反应出市场的热络程度，一是在挂牌价Listing不断攀升的情况下，实际成交价还是比挂牌价要高出20%左右；二是房子从挂牌到签约的平均时间少于5天。这两个数据是很好地诠释了市场的火爆，这个持续的四五年的火爆的市场，随着联准会频繁大力度的加息开始降温了，相比于半年前的房贷利息，现在的购房者平均每个月的房贷还款要增加至少5%，这对许多美国本地的购房者来说，就是一笔不小的金额，更有许多购房者可能因此而不再符合贷款的要求，也就是说银行按照贷款人的收入核算贷款人每月还款能力，已经不符合资格了。
那么，这个时候实际上就是很多国外买家可以进场的时候了，首先，市场的冷却，必然会导致价格的下行，虽然不一定有即刻的效应，但这个趋势是一定的，只要联准会继续保持高利息的政策，看来这个高利息的政策不会在短期内结束，那么，房地产价格的下行就是必然的；其次，美元指数随着联准会的加息也在走强，持有美元资产价格肯定是一个合理的选择；第三，绝大部分的国外购房者都是现金买房，一是他们也许不太能符合贷款的要求，二是他们也有这个资金实力。所以，现在这个时机是国外投资人进入美国房地产市场的比较好的时机，而在国外购房者中，中国的购房者和投资人肯定还是占最大比例的。据美国《福布斯》网站报道，美国全国房地产商协会（National Association of Realtors）的一项最新调查显示，外国房产投资人正在回归，而中国仍以61亿美元在美国住宅销售额中保持第一位，这一趋势可追溯至2013年。也就是这是从2013年累计统计到现在的数字，而在去年，美国的成屋销售总额为612万套，是自2006年以来的最高年度记录，而其中9.86万处住宅由国际买家购买的，总额约590亿美元，较前一年下降7.9%，是自2009年NAR开始跟踪这项数据以来外国买家购房量的最低记录。这也说明了我们上面的分析，美国本土买家因为低房贷利息而推高的房价，是会限制到一部分国外买家，当然，疫情的影响也是一个比较重要的因素。
现在的情况发生了改变，美国的房地产市场比较适合国外买家和投资人了，尤其是中国的买家。因为，除了美国房地产市场降温本身，对中国的买家而言，他们本身也有比以往更强烈的意愿要把资金和资产从中国转移出来。长期以来，中国的买家就是美国房地产市场中占据份额最大的买家，根据美国房地产协会从2013年开始的统计，中国和加拿大分别以61亿美元和55亿美元在美国住宅销售额中保持第一和第二位，第三到第五位是印度36亿美元，墨西哥的29亿美元和巴西的16亿美元。这个排名中，只有加拿大的购房者是主要基于居住和度假的需求的，其它基本上都是移民的考虑比较多，这个从购入房产的地区也可以反映出来。佛罗里达州连续第14年成为吸引外国买家的首选地，占所有国际销售量的24%。加利福尼亚州排名第二（11%），其次是得克萨斯州（8%）、亚利桑那州（7%），以及纽约和北卡罗来纳州（并列4%）。很显然的，佛罗里达州国际买家的主力是加拿大人，是加拿大人冬季过冬的首选之地。其它的地区，尤其是加州和德州，这是中国买家占据主要的比例。
而在我们预期的新一波国际买家在美国房地产市场的表现中，我们相信，中国的买家会是一个成长比例最高，而且相比其它国家要高得多的一个买家群体。我们这个判断是基于这样几个原因：第一，中国相比其它几个国家，有相当大一批中产阶层，在新一波的资金转移潮中，中国买家不再是富有的人群，将会包含大量的中产阶层，而其它国家（加拿大除外）的中产阶层相比中国要少很多；第二，中国人已经越来越清楚中国国内的房地产泡沫的严重性，乘现在这个泡沫没有爆之前，先行处理国内的房地产或者说部分房地产，然后转移到美国，肯定是很多人在盘算的一个方案，不讲中国一线城市的房地产，就是二三线城市的房地产，从现在的资产价格来算，置换洛杉矶一套二倍面积的房产也是绰绰有余；第三，中国社会的动荡和倒退已经使得许多中国人看不到希望，尤其是有孩子的家庭，打击教培的政策和恐怖的就业率，这些家庭考虑和实施移民的倾向非常明确；第四，资金的安全，之前在中国是没有这种顾虑的，一个河南城镇银行的事件，让很多中国人如梦初醒，虽然我们也认为中国的主要大银行还不至于出现类似的问题，至少在目前来看，但人们对金钱的安全性是非常重视的，只要脑子里出现一个“万一如何如何”的念头，他们就会想办法把资金做更好的安排，显然，美国房地产是非常合适的选择。这些个因素是最基本的我们认为中国的买家会大幅增长的原因，当然，这个在疫情之前许多中国人已经是在考虑的了，只是因为每个人的具体原因，还在犹犹豫豫，但中国清零政策的实施，反复封城，等等，就变成了一个中国人逃离中国的催化剂。
我们之前有个视频专门聊了中国润学的兴起和美国的移民政策，实际上中国润，不仅仅是人要润，资产和资金也是要润的，即使人暂时还不能润，至少他们一定会先把资产和资金润出去，在中国存在银行的钱也会越来越不安全，这个不安全不仅是发生的那些存款无法取出，自动转变成定存，转变成理财产品，更进一步的，随着人民币电子化的推行，以及对取款额的限制，老百姓存在银行的钱，很可能就只是一个数字了，包括那些贪官藏在家里的一堆一堆的现金，当然贪官的钱没了也挺好的，我们重点关注的是普通百姓的钱，存在银行也好，现金放在家里也好，几个配套的政策一下来，再对外汇进行管制，大家可以想一下，你的钱是不是就变成废纸了，当然，你在国内的消费可能还可以，也就是只能内循环了，你有再多钱，再奢侈，又能用多少钱？现金变废纸，存款限制领取金额，等于就是政府回收了大部分民众的钱，直接在中国的M2总额中抹去了一大笔，那么政府就可以继续印钱，盘剥的就是广大的普通民众，我们的判断中共是一定会这样操作的，只是中共会多快实施，做到什么程度的问题，这就取决于中国经济恶化的程度和速度了。
所以，我们鼓励中国的民众有条件的人和钱一起润，不然润任何一样都是好的，人出来钱暂时出不来，留的青山在，总还是有办法的，钱出来了人没有出来，至少留了一些柴以保安全，这个柴不怕没柴烧的柴，也是财富的财，总之，对中共的统治和他们的恶，绝对不能抱有任何幻想，为自己留出余地总是好的，做不到100分，做70分，做50分也都是好的，总比什么都不做，最后被全部收割要好，在这个问题上中国的老百姓真的不能躺平，应该要有所动作了。
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