中国严重的停止还贷的事件，为什么会发生，责任是谁的，到底是二份两方合约，还是一份三方合约

中国现在的大面积停止还贷主要是针对的是烂尾的楼盘，中国之前或者说在其它国家都会有烂尾的楼盘，但比较而言，都是个别的情况，而中国的这一波楼盘烂尾是系统性的，也可以讲是政策性的，问一个很简单的问题，如果中国政府对房地产开发商提供足够的资金的话，会不会有这么多的烂尾？显然是不会的，那么中国政府为什么会限制房地产开发商获取资金？整体上来讲，大部分开发商如果核算它的全部资产和负债的话，都还是有净资产的，并不都是资不抵债的情况。中国政府之所以要限制这些房地产开发商的资金获得，大概是这样几个原因，一个是后期的市场不看好，城镇居民的拥有房产的比例已经比较高了，人口的老化和经济的衰退也都是不利于房地产市场发展的，在这种情况下，国有银行的资金需要谨慎；第二，在习近平的国进民退的治理政策下，房地产企业是最应该推行的，这个我们在前两天的节目中“五年后的中国房地产行业”中有聊过，房地产企业没有什么技术门槛，民营房地产企业基本上就是空手套白狼，用国有银行的资金借贷，从设计到建造等都可以外包，国有的房地产企业是完全可以取代的，习近平治下的中国实现国进民退最快最彻底的就是房地产行业，对那些玩的比较大的民营房地产企业，一个瓶盖套4、5个瓶的，只要卡住它的资金获取，立马就会暴雷就会烂尾，国有企业顺势接盘，完成对有净资产的民营企业的兼并是顺理成章的，民营企业完全没有Bargain Power，所以，民营房地产企业的持续烂尾是必然的；第三，民营房地产企业不可控，房地产价格继续冲高，实际上是造成二个后果，一个是更少的人有能力购置房产，最终就是把这个房地产市场做死掉；二是推高银行的资产价格，是一种虚高，同时，挤占了其它消费品的市场，中国政府试图制造后房地产市场的平民化，也势必要限制民营房地产企业的发展。这些个因素促成中国政府对民营企业的资金限制，也是现在多地出现楼盘烂尾的本质原因。而造成楼盘烂尾的直接原因非常简单而明确，就是开发商挪用了业主的预付款，这在市场畅旺和资金充裕的时期是没有问题的，这些房地产公司玩这种一个瓶盖盖多个瓶的游戏已经几十年了，但现在借贷和销售都出现问题时，开发商就完全没有办法周转了，流动性出了问题，造成无法继续施工，进而就是楼盘烂尾，那么，楼盘烂尾的责任到底谁应该负责，业主有没有责任，业主的贷款是不是应该继续支付？我没有去研究中国的这个相关的法律，我们只是基于一些基本的锲约理念来谈谈我们的看法，首先，对于现房的抵押贷款来讲，很简单的就是购房者将房产抵押给银行获得相应比例的贷款，这个时候这个房产是完整的，有一个相对明确和合理的市场估值，这个是银行确认贷款金额的基础；对于期房来讲，房地产开发商，购房者/业主，贷款银行，是一个交易中的三方，换句话说，购房者和贷款银行签的贷款协议并不是一个两方的协议而是一个三方协议，原因很简单，银行的贷款是一个抵押贷款，抵押物是什么？就是房地产开发商将来才会建好的房子，银行不是针对一个空中楼阁一个房屋设计图或者一个模型来发放贷款的，这部分贷款是银行直接支付给开发商的，那么银行最基本的责任就是要保障这个抵押物的价值，一个客户拿着随便一张购房合同去银行是不可能获得贷款的，银行必须会审核这个房产的真实存在，对于期房来讲，银行的责任就是要审核这个楼盘的进展，预期交房时间等等，所以在期房的贷款合约中，实际是一个三方合约，房地产开发商对于什么时间交付什么样的房子的一个承诺，购房者承诺按照什么样的价格和支付条款购买什么样的房子并承诺付出多少利息给银行，银行认可业主的这个抵押物的价值，并以此为基础发放贷款给业主，但实际支付给开发商。这里的关键是这个抵押物的价值，很明显，业主对这个抵押物的价值是没有控制的，能够控制的是开发商，能够进行监管并控制的是银行，这就是为什么银行的贷款必须支付到一个开发商的专项账户中，并且受银行的监管，仅这一环节，就确定了银行的责任，提供一个与贷款相匹配的抵押物，事实上是开发商对银行的承诺。所以，在楼盘烂尾的情况下，业主完全没有任何的责任和负债，反而是应该追讨自己的资金，如果是银行按照协议妥善监管和控制了房地产开发商的资金使用，那么业主和银行就应该同时向房地产开发商发起诉讼；如果银行未尽监管和控制资金的使用，那么，业主就可以同时向银行和房地产开发商发起诉讼。这个道理不难理解，我们还可以用一个更简单的例子来说明，现在大家都会使用第三方支付，这个第三方支付的基本功能是什么》就是我付款购买一样商品，只有我收到正确的商品之后，第三方支付平台才会将货款支付给卖家，这个背后的逻辑是基本一致的，在期房贷款交易过程中，银行确实有这种第三方支付的功能和责任，因此现在业主停止还贷还要遭到银行的追偿和诉讼，是完全没有道理的。那么，现在业主停止还贷的这种行动是否对业主有利呢？首先，我们要确认几个事实，一个是业主还贷的钱不会再进入开发商的账户，就是对楼盘复工是没有任何帮助的，因为开发商应该收的钱银行早就给了开发商了，比如说100万的房子，业主首付30万，银行贷款70万，这一百万都是已经划拨到开发商的账户，有的说法是银行是每个月将受到的业主还款划拨到开发商的账户，这是不确实的，很简单，银行是按照三十年多少利息70万的贷款来计算每个月的还款金额，那就必然是要把70万完全支付给房地产开发商的，只是放在房地产开发商的监管账户中，同时开发商也是同样获得这些款项的利息的，没有理由银行对没有实际借贷出去的资金来收取利息；第二个事实是，银行可以不管是不是真有抵押物，或者抵押物的价值是多少，只要业主继续还款，银行不会有任何的损失，也就是政府不会采取任何行动来介入。基于这两个事实判断，我们认为停止还贷是必须要做的，但同时还是要走司法途径，并诉诸舆论，首先就是要再司法判定上争取到停止还贷的权力，进一步追究开发商和银行的责任，不然自己之前已经支付的款项就损失了，停止还贷不是简单的止损，而是通过停止还贷来逼迫政府解决问题，至于是否要走上街头来呼吁和抗争，这个我们这里不谈，是业主们自己的选择。那么，政府被逼出面的情况下，问题可不可以解决？我们认为是可以的，至少大部分的楼盘是可以解决的，开发商自己也不想烂尾的，挪用的资金主要的是用于去拿地，和开发新楼盘的启动资金，那么就像我们上面讲的，大部分这些房地产开发商的资产还是有净值的，政府就是有意愿让国有的房地产开发商来接手的，到时候他们只需要一个会计师团队把资产和资金合理地调配一下，再加上国有银行的配合就很容易可以接盘这些烂尾楼盘了。总结一下，我们认为目前中国的这些烂尾楼盘大部分不会最终烂掉，只是时间上肯定是不可能如期交房的了，业主停止还贷不应该只是考虑止损，而是要通过这个手段逼迫政府尽快出面来解决问题，最终拿到房子，我们认为可能性还是挺高的。事实上，如果是这样的结果，老百姓似乎对政府的依赖更趋严重，是社会发展不利的一面，但对于这些小老百姓来讲，目前也只能是这样了，本来应该是只需要透过法律就可以获得的，在中国现在的制度下，也只能逼迫政府在政治层面来解决问题了。

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