這兩天中國，包括海外，媒體版面上出現最多的無疑就是“恆大”的資金鏈斷裂事件，對恆大的結局及其對中國經濟的骨牌效應的討論和分析也是五花八門。我們在之前的視頻“對中國房地產的三個重要判斷”中是持這樣的看法，就是，中國政府以恆大為契機，將開始整頓所有的民營房地產開發商，區別就是評估這些房地產開發商的資產和債務比，資產大於負債的，國家就會介入，清盤後接受，比照恆大的處理模式，恆大處理模式就是比照安邦處理模式，在一段時間裏，將還有净值的民營房地產公司收歸國有，這是國進民退的一種形式，如果你認爲自己企業運行良好，政府沒有理由介入，那就是太天真了，政府只要把你融資的門檻擡高，限制你的抵押貸款，你的資金鏈也就立馬斷裂，有哪一家房地產企業不是依靠融資來生存和發展的？政府這樣做的理由和目的我們在我們在之前的視頻“對中國房地產的三個重要判斷”中已經有詳細的分析，這裏就不再展開了；第二種，就是資不抵債的房地產開發商，原則上的處理就是讓它自生自滅，唯一會介入的部分就是確保這些房地產企業不會引起社會的動亂，把企業的負責人和公司的財產能刨多少就刨多少，國營貸款機構的壞賬就一筆過清理掉，讓全體國民買單。這就是我們可以看到的中國房地產市場的尾聲，這本書就已經可以合上了，而這之後，中國房地產就不再有市場，不能再叫房地產市場，只能叫房地產行業，因爲它就會回到計劃經濟時代的房地產模式。只有國有的房地產開發商，國家實際控制價格，二手房交易也會納入政府的交易平臺，最極端的情況下，暫時凍結二手房交易，這是中國政府不得不爲的，確保房地產泡沫不會一下子破裂的方法，具體的操作我們在之前的視頻“對中國房地產的三個重要判斷”中也有講述。
那麽，現在的問題是，如果中國政府通過這樣的手段控制了房地產泡沫，避免了經濟的瞬間崩潰，使得房地產行業進入一個漸凍模式，是不是就可以度過難關了呢？當然，這不是那麽簡單的。中國的房地產泡沫之巨大是大家都知道的一個事實，但在中國的體制下，它可以通過行政手段來控制這個泡沫不至於一下子爆掉，這裏有一個前提就是國家的財力有餘力來進行調節，但即使這樣，這個泡沫不可能憑空消失，只不過是轉嫁到經濟的其它方面，所以，下面幾個方面就會在中國經濟上體現出來這個負面的結果。
一是GDP的成長會明顯的衰退，中國的房地產及相關拉動的GDP占比約為20%，房地產本身8%，家居、基建、材料、服務等大約10%，金融2%。這個都是會因爲房地產行業進入漸凍模式而深受打擊，而目前中國完全沒有可以拉升的其他行業來彌補這個缺口，整個中國的GDP衰退是必然的。我們之前講到的中國經濟發展的不可持續性，其中一個原因是人口因素；而房地產拉動GDP是不可持續的也是一個主要的原因，中國現在城鎮居民擁有住房率是96%，家庭平均擁有住房是1.5套，從需求來講已經接近天花板，從價格上來講，房價一路走高，底層民衆離購買自己的住房是越來越遠，中國那6億月收入不到1000人民幣的民衆是一輩子都不用想著買房的了。所以，房地產在沒有真實的經濟的發展的支撐下，是不可能持續地發展，房價這幾年的瘋漲，完全是先富起來的那一批民衆對住房的一種錯誤的信仰，把房子當作一個投資回報超高的理財產品，實際上這個和其他的理財產品一樣，價格越炒越高，進入這個市場的門檻也就約高，參與的人就越少，最終這個東西還是要砸在你自己的手裏。尤其是房地產這個東西，它也不可以分開來銷售，就更會限制它的進入門檻。總之，中國的GDP大幅衰退是一個必然趨勢。
二是地方財政的捉襟見肘，中國地方財政在過去二三十年，有近乎一半來自于土地的出讓，單看2020年，地方出讓土地和稅費的收入是10.38萬億，而其它的所得稅10.01萬億。這個10.01萬億實際上還包括了當地房地產相關行業貢獻的相關稅收。如果房地產行業進入漸凍期，地方財政馬上進入枯竭期。目前中國所有的省、直轄市只有上海的地方財政還保持盈餘，其他全部都是入不敷出的狀況。當地方財政在出讓土地收入大幅減少之後，縮減開支就是一個必然的行爲，雖然之前地方政府有比較充裕的財政收入時也沒有真正用在提升地方的產業競爭力和提高民生上，大部分都用在官員的享樂，建造奢靡的辦公大樓，做一些沒有經濟效益的門面工程，並在這些工程上面大行貪腐之事，但畢竟還是會因爲大量的投入帶動一些就業和經濟的成長。現在，在開支縮減的情況下，地方官員的個人福利和其它利益是不會，也不願意縮減的，只會縮減當地的民生工程和對中小企業的扶植，就會對地方的經濟雪上加霜，經濟的持續惡化也會持續減少稅收等財政收入，形成惡性循環。
房地產行業進入漸凍期後，原先作爲超發貨幣蓄水池的功能也就消失了，造成的直接結果就是推升股票市場的泡沫，当泡沫破裂时，股票价格一落千丈，人们对未来的预期也 从过度乐观到极度悲观。 股票市场泡沫过大，股票既缺乏长期投资价值,又使股市风险性 不断增大，一旦泡沫破裂，股市步入熊市，不仅会套牢一大批投资者，而且也会削弱股市为企业提供直接融资的功能，甚至于使股市丧失融资的功能，這就會進一步加劇中國實體企業，尤其是中小企業的發展困境。同時，由於民衆資產損失，大幅減少消費，而進一步導致市場的萎縮。
人民幣將面臨巨大的貶值壓力，儘管人民幣不能自由兌換，有一定的限額，但除非你完全禁止外匯交易，民衆的資金還是會是如一股涓涓細流，持續地流出去。而境外資本也會大量地流出，帶動中國資本市場的崩潰。由於房地產是人民幣價值一個非常重要的參照物，房地產價格在行政控制下維持在一個當前的價格，但它的實際價格，或者說行政控制一旦取消後的預期價格會大幅下跌，因此以此為參照的人民幣價值就會承受非常大的貶值預期。房地產泡沫的風險只是通過暫時的冷凍而延緩，同時很清楚地釋放解凍後的貶值預期，連帶著人民幣的貶值預期。人民幣的貶值也會影響中國大宗商品進口的價格，從而推高商品的價格和出口商品的製造成本，因人民幣貶值的出口優勢遠遠不能抵消成本的實際提升。這就會造成一連串的負面效應。
其他的負面效應，還將體現在就業、社會穩定，經濟預期等方面。中國政府如果要維持房地產泡沫暫時不破裂，就只能通過行政手段控制交易價格，讓價格處於一個浮在水中的狀態，既不能沉下去，也不能把這個泡沫再吹大，必要的時候還需要暫時禁止二手房交易，避免房價雪崩式的下跌。那樣，就會進入我們講的進入一個房地產的漸凍期，在這個漸凍期裏，如何能夠盡可能把所有的負面影響降到最低，同時，逐步慢慢解凍，讓房地產的泡沫一點點釋放，這是一個沒有先例的舉措，在中國的體制下，它可以做到第一步，但之後的每一步都是步步驚心，應該還沒有一個國家有這樣的操作，最後的結果是如何沒有人知道。關鍵是中國如果不强制房地產行業進入漸凍期，房地產的全面崩潰是一個大概率的事件。
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