中國房地產的話題一直是不斷的熱議話題，一方面是因爲這是中國國民經濟中占比非常大的一個行業，房地產本身及帶動的基建和家居及金融行業的GDP比重占到了20%以上；二是因爲房地產居民住房是一個中國民衆的主要資產，中國居民資產中房產占了70%以上。
一般認爲，中國的房地產泡沫已經是非常巨大，中國的居民住房縂的市值在2020年已經接近63萬億美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。而對比這個房地產市值佔GDP的比重，中國是4.1倍，遠超美國的1.6倍和日本的2.2。但這是不是就意味著中國的房地產泡沫一定會爆掉？我們認爲中國還是有機會把泡沫一點點擠掉，而避免一下子爆掉造成經濟的崩盤。這是中國政府目前最為緊迫的任務，它必須要藉助行政的力量來消減泡沫，這是一個艱難且細緻的過程。在這個過程中，我們認爲有這樣幾個相關的事情會發生，下面我們要聊的會涉及到這樣幾個問題，房地產泡沫，民營房地產商的歸宿，和居民住房的再分配。
中國政府現在想要解決房地產泡沫的問題，當然很直觀的要控制房地產的價格，不能像之前那樣無休止地上漲，控制上漲的價格，也就是控制炒房客的獲利預期，進而讓房地產回歸到居住的功能，也就是所謂的房住不炒；但政府對房價的控制還不能一擼到底，那樣，之前購買住房的民衆就不願意了，同時民衆的購房貸款所抵押的房產就浸水了。所以，政府最希望做的是讓房子的價格控制在當前的價格範圍，浮在水面上，既不下沉，也不能再把這個泡泡吹大了。政府現在是通過監管新樓盤的價格來控制房價，但同樣是住房，地理位置不同，綠地面積不同，建造質量不同，材料和結構不同，本身都會在價格上體現差異，如果政府定價一刀切，就會使得房產商更有意願建造最簡易的陽春房。但政府可能目前也是顧不了這麽多了，控制住房價的上漲是首要的任務。在控制了新樓盤的價格，政府還必須控制二手房的房價，我們之前的視頻中講過，政府一定會將二手房的交易也納入價格控制，所有的二手房交易全部通過一個政府的平臺來實現，所有二手房的價格按照某個新樓盤的價格為參照，再根據樓層，年份等其他因素適當調整，這個基本上是很容易做到的。這樣，通過行政干預，就可以把房價控制在一個範圍，當然，這樣的做法必然會帶來很多的副作用，比如人民幣的貶值，股票市場的泡沫等等，習近平新開的北京交易所也是一個新的蓄水池，來承接房市流出來的資金，但相比整個房地產行業的泡沫破滅，經濟崩潰來講，是死刑改判死緩，縂留下了一綫生機，這是我們關於中國房地產的第一個判斷，就是中國政府如果控制得當，房地產的泡沫不會被一下子爆掉。通過控制價格基本能夠防止泡沫繼續擴大，但如果發生抛售潮，不能用價格控制的話，中國政府就會使出最後的絕招，禁止二手房交易，只可以買入新房，二手房不允許出售，民衆的財產就會被鎖死在房地產裏。
我們的第二個判斷是中國的大型房地產商也不會實質爆雷，中國政府會收編所有的民營房地產商。這裏有兩點需要説明，第一所有房地產商是指資產大於負債的房地產商；第二，所謂收編，不是政府援助這些企業，而是國進民退的一個模式。中國的房地產實質上就是一個金融產品，一個變現不是那麽容易的金融產品，它的價值是靠著民衆的信仰支撐的，就像17世紀的荷蘭郁金香泡沫。所有的房地產商都是通過銀行的借貸資金來發展的，房地產開發本身沒有任何有價值的技術含量，一個最簡易的房地產開發商需要的只是30%的土地款，早前連這個30%都不需要，只是需要一個大的膽子，拿地後倒押給銀行，或是發行債卷，或是招股，在房地產飛速發展的時代，這些都不難辦到，接下來的事可以全部外包，設計、建造、銷售都可以由專業的團隊來完成，而這些外包商往往只需要支付一小部分頭期款就可以了，房屋建到一半，之前甚至土地還沒有平整完就可以預售了，資金回籠，往往不是歸還貸款，而是投入下一個項目。基本上就是這樣一個循環，現在一些政策比較嚴格了，純粹的空手套白狼的戲碼不太好玩了，只能是一些已經在之前積纍了大量現金的房地產企業來玩了，但即使這些企業有一定的現金，還是要依靠銀行的貸款來運作。中國的銀行都是國有的，政府現在已經完全明白這一套邏輯，也查處了很多這方面的貪腐行爲，政府會想一個很簡單的問題，就是既然這些房地產商都要靠國家銀行的資金，又沒有技術含量，爲什麽要讓這些私營企業賺這個EasyMoney，政府還要花錢花精力來監管，控制價格，貸款風險在國家，利益反倒是民營企業的，國家怎麽會愿意，尤其是現在就處於國進民退的大潮之下，國家想要吞掉民營房地產商是順理成章的事。而政府這方面的行動，首當其衝的就會是恆大。恆大去年總負債是1.95兆人民幣，今年上半年變成2.36兆，其中，長債3986億，短債2933億，其他債務1.61兆。政府如果不出手，會擔心連環爆雷，如果出手相救，不能保證一定可以救活，即使救活，對國家來講只是避免了一場金融危機，本身沒有給國家帶來利益。所以，政府的考慮一定是國家插手處理恆大的債務，清理完它的債務的同時，國家接受恆大的資產，恆大畢竟只是現金流出了問題，它總的資產還是大於債務。現在政府已經將所有恆大的債務糾紛和訴訟集中到廣州中院來處理，就是要通盤瞭解清理恆大的債務和資產，方便後續統一清盤接受，這和國家接受吳小暉的安邦是類似的路數。許加印比起吳小暉差了不是一點半點了，政府要全盤接受恆大是沒有任何顧慮的。恆大之後，就是其它的民營房地產商了，畢竟在現在的房地產大環境下，幾乎所有的房地產商都會有現金流的問題，政府只要對這些房地產停止輸血，要求歸還貸款，這些房地產商立馬就撐不住了，國家順勢比照恆大模式就可以接受這些民營房地產企業，如果誰還妄想抛售資產轉到海外，看看潘石屹吧，看看滴滴吧，中國的富豪們的下場基本就是這樣了，至於其他小型的民營房地產企業，或是資不抵債的，就讓它自生自滅了。之後，在中國的房地產開發商就只剩下國營房地產企業，也不需要特別去監管，通過紅頭文件就可以控制價格和市場，與其他行業，如文藝圈等一樣，回到計劃經濟的年代。
最後我們的一個判斷是個人房產的三次分配，這個我們在之前的視頻“三次分配將以制度化的方式固定下來”中分析過，在共同富裕的口號下，增量的三次分配先行上路，存量的三次分配就會跟上，那就是個人資產的部分，中國民衆的資產不外乎現金存款和房地產，房地產在“房住不炒”，“居者有其屋”和“大辟天下寒士俱歡顔”的煽情之下，任何在政府標準以上的房屋都會以各種形式被三次分配，如果你想要賣掉多餘的房產，也是可以的，但你的存款也是要被三次分配的，把現金存放家中？數字化人民幣已經在路上了。所以，中國的中上階層基本上是很難逃出被三次分配的命運，個人多餘的房產將是存量三次分配的首要目標。這個也是我們對於中國房地產相關的一個判斷。
總結一下，我們的三個判斷，中國房地產泡沫大概率不會破裂；中國民營房地產企業將被國家收編；個人房產超出個人居住標準的將會被三次分配。
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