原标题：官方售房平台要革中介的命？杭州二手房交易有望彻底去中介化
我們在兩周前的一個視頻中聊到中國將把所有大型房地產商納入國營，同時也談到國家對二手房一定會通過國家自己的平臺來進行交易。把房地產開發商納入國營主要是中國的房地產根本就是一個金融產品，房地產開發商自有資金的比例雖然這幾年有所提升，但絕大部分還是要依靠銀行的貸款，而在中國幾乎所有的銀行都是國家所有，在國進民退的大潮下，不可能讓民營企業用國家的資金去賺大錢，還不配合政府的政策穩定房價，讓國家的銀行承擔風險，而房地產行業是完全沒有什麽技術含量的，因此，中國將逐步清理私營房地產企業，慢慢地將這個行業納入體制之内。這對於中國解決房產泡沫問題，穩定房價，提供了更為可靠的基礎。這樣一個房地產行業國有化的進程，可能一年，可能二年，但這個趨勢是一定的，政府會先讓這些房地產企業慢慢把債務整理清楚，按净值再打個大大的折扣來納入國有企業。在這個過程中，政府還是要控制房價，對房地產行業的新樓盤是比較容易控制的，因爲每個樓盤都需要當地政府核定批准你的售價。但二手房的交易，之前是沒有任何政府的限價的控制，也就發生多地有新房和二手房倒挂的現象。也因此，我們判斷政府一定會將二手房的交易管控起來，這也符合習近平偏好將一切可能的事務都納入管制的個性。
已经上线近5年的“杭州市二手房交易监管服务平台”，两天前突然上线了一个新功能——个人售房者可以跳过中介，在政府平台网站上自主挂牌房源。
厉害的是，这个功能一下子解决互联网售房两大痛点：一是所有房源都经过房管部门核验，保证“真房源”；二是房源信息仅向个人实名认证用户开放，中介经纪人员无法查看，防止骚扰。
杭州住保房管局一楼交易大厅还配套了一个自主交易窗口，如果购房者和房东谈妥了，可以去自主交易窗口进行网签，窗口提供全套合同范本、全流程引导。
一旦买卖双方可以通过政府平台顺畅交易，每套房的中介费可以省数万至数十万不等。这一新功能上线一日后，在美股上市的巨头贝壳找房(BEKE.US)市值蒸发数十亿美元。
房屋交易有望彻底去中介化
杭州市二手房交易监管服务平台隶属于杭州市住房保障和房产管理局，最早是为整治二手房交易乱象而建，2016年11月上线，最初的功能是建立全市二手房信息备案体系，包括房源挂牌信息和中介从业人员信息。
杭州曾称这是“全国首创政府主导的二手房交易信息发布权威平台，全国首创集二手房交易与中介管理于一体的综合性服务平台”，杭州市民可以在网站上搜索到全市所有在售二手房信息。杭州所有房屋中介从业人员都要在这个平台备案，并佩戴中介协会监制的实名服务牌上岗服务。
现在打开杭州市二手房交易监管服务平台网站首页，有“经纪管理”和“房源挂牌”两个选项，点击进入房源挂牌页面，则分为“委托经纪挂牌房源”和“个人自主挂牌房源”。
通过政府主导的二手房交易平台买卖，对交易双方来说好处很多。首先是更安全、更真实，在房东提供足够的资料和填写登记表后，政府平台会给房源生成唯一的核验编码，不存在商业化互联网平台的“假房源”现象。
其次，买卖双方可以实现整个交易过程“去中介化”，购房者实名注册后，可以直接和房东取得联系，自行看房，约谈房价。而且由于中介无法查看个人自主挂牌信息，就失去了“横插一脚”的机会，无法垄断市场。因而买卖双方获得了自主选择的机会，避免交易信息差。
最重要的是，买卖双方可以省下日益高昂的中介费。近年来，不仅房价上涨，中介费率也水涨船高。按照大部分中介平均费率2.5%计，杭州一套300-500万的刚需二手房，中介费达到10万元上下；一套1000万以上的改善型二手房，中介费超过25万。
杭州这一动作也有可能向全国推广。第一财经发现，杭州二手房交易监管服务平台上线约一年后，就获得住建部关注，住建部在《建设工作简报》中以《杭州市加强和改进中介服务及二手房交易监管规范房地产市场秩序》为题，对杭州加强房地产中介管理的做法给予高度肯定，并向全国推广杭州的主要做法和经验。
这一消息给房屋中介行业带来一定负面影响。北京时间8月20日凌晨，美股周四收盘，贝壳再受重挫，暴跌近15%，创下收盘历史新低，市值缩水至202亿美元。
在美上市一年时间，贝壳最高价近80美元，如今相较最高价缩水75%，较20美元发行价也已跌去15%。
中介评估暂时影响有限
政府主导的个人房源挂牌平台横空出世，真的会打击到房屋中介的生意吗？
“对中介机构的影响有限，中介服务交易链条长达几十个环节，这个平台只是介入一两个环节。”杭州一位资深中介从业者对第一财经表示。
从该平台现有状况看，确实其线上数字化能力达不到商业型网站水平，也不可能提供线下服务。
“目前，杭州市二手房交易监管服务平台只有PC端网页，没有开发智能手机App，而且系统也不够稳定，不时弹出服务无法响应的对话框。”杭州一位市民表示。
杭州市住房保障和房产管理局也表示，该网站还只是迈出了第一步而已，接下来需要进行优化，要得到市民更多建议。而且，虽然“个人自主挂牌房源”早已存在，但并没有达成多少直接交易，过去杭州住保房管局的“自主交易窗口”受理的多是亲朋好友间的房屋买卖。
“一个非市场化的交易平台，缺乏资金和动力去做大交易规模，所以最终很可能规模受限。”上述中介从业者表示。
可以对比的是，市场化交易平台贝壳找房的研发费用连年增长。2020年，贝壳研发费用为24.8亿元；2021年上半年，其研发费已经达到14.1亿元。正是这样的高投入，才让贝壳的数字化服务能力得到提升，而政府平台较难做到高投入。
此前，北京也曾试点过免中介费的二手房交易平台。2015年时北京市房地产交易信息网上线，这也是一个政府主导型平台，但最终挂牌量和成交量都非常少，根本动摇不到中介的蛋糕。
“除了提供线上挂牌平台，中介还提供了线下前期走访、宣传力度、覆盖面、成交资金安全、跑合同网签、贷款等服务。很多时候，房屋交易还有附加需求，比如卖家要求尽快成交，这个时候还是中介占优势。”一名中介从业者表示。
“杭州给中介公司提了醒，如果政府进一步介入更多环节，那中介就必须要提升自己服务内容和服务质量。”上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示。
我們認爲中介的看法是太樂觀了，不知道是不是安慰自己。政府已經是確定要插手房產中介，插手二手房交易了，不但如此，後面的租房也會比照辦理，我們前兩周做過一個視頻是關於黑石集團要投入中國租賃房行業，我們但是就明確指出，中國現在是完全不歡迎這類資本的，根本不會讓資本在這類行業中賺中國的錢。對與國内的房產中介也是一樣，政府推出一個像樣的平臺或APP完全不困難，阿里可以免費做一個强國APP，騰訊難道不能貢獻一個全網的政府房產交易平臺？更進一步，政府行政力一旦介入，你私營企業哪裏還有競爭的可能？有太多方法來打壓你了，反壟斷可以吧？數據安全可以吧？（美國的房產中介都要經過考試的，案底調查）最簡單的做法就是規定只有在政府房產交易中心上成交的才可以獲得銀行的認可，並依照核定的價格按比例發放貸款，僅這一條就把你私營的房產中介殺沒了。其它的服務，政府不會提供，但現在的房產中介可以挂靠政府交易平臺，平臺自動分配服務内容，挂靠人員就像嘀嘀打車一樣接單就好了，降低中介的費用。
而租賃行業部分，國家也一定會納入他的系統，統一管理，爲什麽，因爲這部分的稅收政府要徵收，現在基本上是完全沒有的，只有少數企業的物業出租會開具發票，按章納稅，但絕大部分私人出租都沒有報稅的，除非承租人需要從公積金中報銷的才會一定要求房東開發票，而一旦將房屋租賃納入系統，就不會存在這個問題，國家是完全有理由和動機這樣去做。
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